全球化的地产语境 警惕伪综合体

xiaomonv921

     “谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”。当这样一句口号被众多开发商广泛引用的时候，隐藏的乃是众多城市对城市综合体的集体疯狂。

! Z/ `5 g* L% @! g, _& C1 D3 L　　新近的事情发生在民企巨头复星身上。

　　2月23日，上海普陀真如城市副中心A1、A2地块正式出让，复星系星浩资本旗下的上海馨堃投资管理有限公司、领弘有限公司联合体以17亿底价竞得。这也是上海市最后一个城市副中心地块。星浩资本表示，此项目将会建成星光耀广场，而星光耀城市综合体一直是星浩资本主推的商业综合体模式。自从2010年成立以来，星浩资本已经在大连、南通、哈尔滨拥有星光耀城市综合体项目。

　　复星系的逆势扩张，其背后折射出的现实是，在住宅领域调控趋紧的这两年，向来嗅觉灵敏的大型开发企业，早已经调转枪头。在全球经济复苏乏力，国内经济增长方式转变以及住宅市场政策环境日益趋紧的背景下，房地产投资方向出现分化，房地产企业纷纷战略布局商业地产，竞相开发城市综合体。一个不争的事实是，在全国排名前20名的大型房地产开发企业，目前均已进入了商业地产领域的开发。这一现状，也从近期国家统计局发布的统计公报中得到佐证。公报显示，2011年中国全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%；办公楼投资2544亿元，增长40.7%；商业营业用房投资7370亿元，增长30.5%。
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( \# U: m, M: [7 f. \7 R  t1 c　　数字狂飙的背后，今天的中国，今天的房地产企业，对于商业地产，抑或城市综合体的开发，表现出了异乎寻常的热情。撇除其背后的诸多繁杂缘由，一二三四线城市，集体进军城市综合体已成事实。我们也看到，中国房地产在高速发展的黄金十年中，就城市综合体这样的开发模式，诸多企业也涌现出了不同的案例。无论是绿地中心的“高楼”模式还是万通所致力于的“立体城市”模式，今天的开发商确实在当下的中国创造出了更多本土化的努力和多元创新。

# O5 C: V6 B2 |$ ]　　掀开世界城市发展的历史篇章，不难发现，对于城市综合体而言，实际上一直就以不同的形式发展演变。
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　　古代版的城市综合体，古罗马时代的公共浴场，应该算得上是城市综合体的早期雏形。历史文献告诉我们，当时的公共浴场并非现代意义上的浴场，而是容纳了浴场、讲演厅、图书馆、音乐堂、运动场、交谊厅以及星罗棋布的商店。而这样一种将多种功能综合在一组建筑内的空间组合方式，其影响甚至蔓延至18世纪以后的欧洲大批城市公共建筑集群。至于中国宋朝时期出现于市井的瓦舍勾栏，亦可被视为古代版的城市商业游艺综合体。宋人对当时南宋临安瓦舍数量的记载不一，《咸淳临安志》、《梦粱录》称有17处，《武林旧事》记有23处，《西湖老人繁胜录》记有25处，可见当时的繁盛景况。正是因为这样一种符合城市发展的业态的出现，才使得来自平民的工商业迅速蔓延至城市的各个角落。而民国时期风行中国一线城市，融汇餐饮、娱乐、商城的“劝业场”，则已经成为了当时一种新兴的城市商业娱乐综合体。
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3 C* O( N% w' u) f　　显而易见，无论是古罗马时期的公共浴场、中国宋朝出现的瓦舍勾栏还是民国时期的劝业场，其核心的运营思路，都是将各种业态功能进行有效的“混搭”。在世界城市的发展格局中，这样一种“混合用途”曾经非常流行地出现在美国的众多“示范镇”的身上。1792年，美国的第一任财政部长，宪法起草人之一的亚历山大·汉密尔顿就曾经根据自己的理想，开发了一个占地面积达700英亩的示范镇。

　　至于城市综合体现代版的出现，则要等到欧洲工业革命之后。伴随着众多高层建筑在城市中的大量涌现，越来越多的单一建筑引发了城市环境污染、吞噬绿地、交通拥堵等许多问题，城市综合体便应运而生。现代版的城市综合体又被称为“豪布斯卡”，即HOPSCA。分别由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Parking(公园、停车场)、Shoppingmal(商业)、Convention(会议会展)、Apartment(公寓)组成。其中三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，功能复杂而同一的建筑群落，即可称为城市综合体。
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　　法国的拉德芳斯就是众多城市综合体的典范之作。这个位于巴黎市西郊上塞纳省，邻近塞纳河畔纳伊的区域，作为欧洲最完善的商务区，在经过了16年分阶段的建设后，成为了法国经济繁荣的象征。

　　今天的拉德芳斯，在经过半个多世纪以后，依旧繁华。但是，很少有人能够想到，早期的拉德芳斯，就如同今天大多数在中国出现的众多城市综合体和开发企业一样，亦面临着非常窘迫的局面：严重的财务危机，萎靡不振的招商，乏善可陈的配套以及平淡无奇的景观。

　　改造势在必行。一些数据足够证明拉德芳斯的努力。此后的拉德芳斯，在经过调整规划后，建成了能够容纳数万人居住的居住区；10余万平方米的欧洲最大的商业中心，67公顷的步行系统，25公顷的公园种植着数百种植物，60余座新现代主义的大型雕塑，其中，最显眼的自然是丹麦建筑师奥托·冯·斯普里格森设计的新“凯旋门”。
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　　此后，作为真正意义上的世界第一个城市综合体，拉德芳斯的范本被迅速在全球各地所借鉴。而中国的诸多开发企业，在艳羡之余，亦开始走上如同拉德芳斯的城市综合体发展路径。

　　但是，对于商业地产而言，历史的经验告诉我们，对于城市综合体这样特殊的商业地产业态，从来就只有成功的产品而没有成功的模式。大量不切实际，贪大求全以及同质化日趋严重的城市综合体发展计划开始浮现眼前。以城市综合体中的购物中心这一业态为例，根据中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，至去年年底，以购物中心为代表的城市综合体项目在全国可谓遍地开花。其中，沈阳将拥有购物中心71家，石家庄拥有购物中心22家，贵阳拥有购物中心43家，而在北京，仅去年一年，就有近20个大型城市综合体项目入市。对此，中国房地产研究会副会长顾云昌曾对媒体表示：“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”

0 Q7 w* _" U. {$ C4 `# D: m' i　　至此，不少业内人士曾经对我表示，如果城市综合体中，同质化的问题不能得到有效解决，一旦泡沫产生，其后果将比传统的住宅市场更为严重。更有业内人士甚至直接指出，当前的市场中，已经开始涌现不少自我标榜为城市综合体的伪综合体项目。“几栋住宅加上一个裙楼商业，就对外宣称为城市综合体，简直是对城市综合体的侮辱。”
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5 h7 m% c) O" w* M+ n6 c& y; z　　而更大的隐忧，还在于屡屡发生于当下的城市规划上的任意与多变。让一个城市综合体初具规模，拉德芳斯用了16年的时间，东京六本木用了19年的时间，而芝加哥城，自从1887年遭遇火灾毁灭之后，重建之时，GOV当局曾经做了一个城市发展规划，直至今天，芝加哥城的建设依然严格遵守这个规划。而那张125岁的规划图，至今仍然挂在芝加哥市规划局里。

　　用简·雅各布斯的话结束今天的文章：“设计一个梦幻城市很容易，然而建造一个活生生的城市则煞费思量。”
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