科技“地主”正当时

sxen · 发表于 2011 年 11 月 9 日 12:32:49

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经济观察报 10月30日，咕咚网市场总监王季成来到北京平谷。和他一起来的还有很多中小科技公司，他们都是收到了北京平谷区GOV的邀请来了解平谷的投资环境——平谷区委副书记、区长张吉福表示，如果来平谷投资，根据纳税状况，可以得到GOV不同等级的奖励——包括返还营业税、所得税、增值税和土地增值税。张吉福甚至向他们许诺，如果哪家公司愿意到这里来投资，注册资金达到一定级别，平谷区GOV愿意为该企业的员工免费提供住房。
以上并非个案。很多公司都是承诺在某地投资达到一定级别后，可以占有一些土地资源，例如阿里巴巴传出有意在成都投资10亿建立一个西部物流中心；在成都周边，京东商城董事会主席刘强东公开表示要建一个超20万平米的物流仓储中心，明年3月开工，年底完成。
一位知情者称，原来电子商务公司拿地很容易，但是近期地价已经大幅上涨。现在一线城市的地价按照位置每亩价格从十几万到五六十万不等。有些发展迅猛的B2C电子商务公司拿地甚至不论条件，即便在偏远的地方，他们也照拿不误，有的是为了建仓储，有的则是不愿意错过GOV的政策机会。
但是，从长远来看拿地是划算的——土地永远是稀缺资源。
正是时候
连续宏观调控政策令全国土地市场明显降温，中房指数的最新统计数据显示，前三季度，全国土地市场住宅用地呈现量价齐跌的态势，全国土地成交总体楼面价从1276元/平米下降至1085元/平米。北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供应量同比降幅达23%，成交量降幅达25%，远高于133个市县平均下跌11%的水平。其中，天津、武汉和杭州的供应量跌幅高达51%、41%和38%——现在，也许是一个拿地的好时候。
那些科技互联网公司，哪个手上不是握有大量美元？手握32亿美元的腾讯、兜里放着17亿美元的网易、账上存着15亿美元的百度、阿里巴巴等。
一位知情者称，搜索巨头百度在上海、深圳、广州、北京等地都有项目，现在正在筹划购买亦庄开发区的大片土地。山西阳泉GOV给了百度一大片地，百度在那里建立了一个数据中心，主要是做云计算，部署了很多服务器。在深圳，百度也有两栋楼已经开工，都是超高层建筑，主要是给百度员工建的办公楼，当然，如果百度自己用不完也可以对外出租。
对此信息，百度公司坦承，目前百度已经与北京市及山西省达成合作，在北京亦庄经济开发区及山西阳泉建设云计算中心，并正在积极推进“开放云”的计划，为网民提供平等、便捷的搜索服务，并帮助第三方企业有效降低研发和运营成本。
本报在公开资料中查到，百度此前曾在深圳耗资1.26亿元人民币购买了一块8248.2平米GOV出让土地。对此百度的解释是，2010年百度已与深圳市GOV签署合作协议，在深圳投资建设国际总部、华南地区部和研发中心，并进一步加强与深圳的产业合作。
事实上，从财报上看腾讯这两年在固定资产上的投入也在飙升。
腾讯2010年年报显示，2010年非流动资产总额为104.56亿元，比上年增长140%。其中固定资产投入项目总额为32.93亿元，比上年增长了30.8%，在建工程投资3.87亿元，比上年增长266%，投资物业金额为3723万元，比上年下降了45%。土地使用权投资金额为2.3亿元，比上年增长了551%。腾讯在投资活动的现金流量中用于购买固定资产、在建工程和投资物业的部分共14.88亿元，与2009年的7.89亿元相比上涨了 88%。
腾讯投资者关系部助理总经理叶帼贞表示，腾讯所投资的物业都是公司自用，没有做地产投资。而一位腾讯的员工透露，腾讯的业务发展迅猛，未来计划每个事业部都有一栋自己的大楼。
搜狐董事局主席张朝阳最近也正在考虑，再看时机能否为公司解决些办公场地的问题，主要的考虑方向定在了二三线城市。
事实上，2007年2月搜狐就在中关村用3400万美元购置了1.8625万平米的办公场所。2009年8月，搜狐旗下上市公司搜狐畅游又在石景山区耗资3340万美元购置了1.5万平米办公场所；2010年，搜狐投资1.2亿美元从联想融科旗下买地盖楼；2010年8月，搜狐畅游又投资了1.5亿美元购买在建大楼用以办公。此外，搜狐及搜狐畅游还在北京、天津租有约1.06万平米的房屋以容纳增加的员工，在上海、广州等地亦有。
除了做办公室外，为了业务拿地的也大有人在。
九城集团财报显示，九城集团已进驻亦庄开发区，集团作为电子商务产业环境运营商和整合服务提供商，将建设规模超过10万平方米的九城亦庄电子商务产业聚集园区。该公司试图为电子商务中小企业和创业网商提供整合的产业链基础产业和物理环境、技术集成、电子支付和相关运营、整合营销等一站式解决方案—— 包括吸引那些中小电子商务企业和创业网商进驻。
2011年10月，亚马逊中国宣布启用坐落于江苏昆山花桥经济开发区的物流基地。它是当前中国电商界最大和最先进的运营中心，拥有世界一流的自动化包装流水线、先进的订单处理系统，与亚马逊在美国的亚利桑那州、凤凰城和东京采用的设备系统完全一样，面积达12万平方米。
亚马逊中国区总裁王汉华透露，仓储物流是电子商务可持续发展的关键。亚马逊中国很早便开始在仓储物流方面的投资与布局，不仅是对运营中心的投资与建设，更重要的是确保其运营能力达到最佳水平。
不过，如此重要的仓储物流中心，却没有一处是买来的，而全部是亚马逊中国从地方GOV手里租来的，采用的是“5+2架构：即前五年亚马逊签下租用协议，五年后再决定是否续签——这样，两年后将由亚马逊中国来掌控主动权，到时候再根据公司的电子商务发展情况决定要不要和昆山花桥经济开发区续签租约，或者扩大。
在王汉华看来，那些买地的公司有些偏离了主业，那并不是电子商务公司应该做的事。目前，亚马逊中国在华没有购置任何地产和物业，包括目前慈云寺桥的办公室在内，全部系租用。
但是，搜狐董事局主席兼CEO张朝阳却正在寻求新购办公地点的机会。在张朝阳看来，公司的发展实在太快，而且这两年地租上涨得也太过迅猛，如果公司不是提前买下了搜狐网络大厦，仅地租的上涨就会造成很大成本，无法控制。而他考虑更多的还有一点，就是搜狐的员工很多都是在搜狐网络大厦附近买了房子，公司搬家不仅是公司自身的损失，对员工也太不负责任。
张朝阳坦言，买地主要还是为满足公司发展的需要，但他并不避讳买地盖楼可以盈利。在张朝阳看来，硅谷都是轻公司，成长性太高及人员扩张非常快，最重要的还是人才和创意产品，房地产的升值却是缓慢的。而在中国，城市扩张使得资产升值过快，导致租金上涨过快，另外，权益保护的缺失也使得公司在租金调整过程中处于劣势，而如果公司承受不了过快上涨的租金，频繁的搬迁也会给公司经营及员工心理带来很大的波动。这也造成了硅谷和中国的科技公司租房和买地盖房的不同选择。
张朝阳承认中国科技公司买地将是一种长期的趋势。
一位房地产行业的资深人士表示，早几年是GOV为了引进产业，有的仓储地块会以极低的价格出让，但是现在电子商务公司要建仓储物流的太多，好的地块已经拿得差不多了，价格也已经涨高了，但是从长远看土地还是稀缺资源，他们拿地还可以跟GOV谈价格要补贴以及获得返税，因此还是划算的。
常规来讲，能从GOV拿的地一般都被分为十个级别。
一级用地最贵，基准地价在每平米7214元到9755元之间，第十级的土地基准地价则在每平米143到260元之间。而每块地的实际价格还要包括另外一部分，就是楼面毛地价（即楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率的条件下，GOV收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格）。
GOV出让的土地主要按四种用途标价：商业、综合、居住或者工业——这其中，工业用地最为便宜。这意味着，如果一个公司拿的地是商业地皮，那么价格应该最贵。用来建仓储的地块属于工业用地里的一种，但现在，仓储用地要比普通的工业用地价格贵一倍。
据一位参与某公司拿地的高管透露，很多公司都是以工业用地的名义拿地，但是拿到之后更改用途，有的甚至去做旅游。
而个别公司拿地的方式也非常特殊：通过“招拍挂”的方式进行招标，一旦拿地之后，GOV会以各种补贴对这些公司进行返还。
该知情者透露，通过“招拍挂”会有风险，因为先期投入的公司也有可能拿不到地。但是GOV在写招标书的时候可以为他们量身定做。据了解，有些公司已经在海淀进行了一级开发。
据该知情人士透露，按照我国法律的规定，一般都是由GOV进行“三通一平”的前期工作，但是现在GOV将拆迁等前期工作交给了开发商，这就是为何开发商会跟拆迁户有纠纷的原因。而GOV想把地给谁的时候，就会让对方进行土地招标前的工作，完成土地的三通一平，把土地变成净地，然后再进行招拍挂。现在让某科技公司进入，说明GOV已经有意向将海淀的这块地给这个科技公司了。

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